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家屋に対する課税

2020年4月27日

1 家屋とは

住宅、店舗、工場(発電所及び変電所を含みます。)、倉庫その他の建物をいいます。

2 家屋の評価のしくみ

固定資産税の家屋の評価方法は、総務大臣が定めた「固定資産(家屋)評価基準」に基づき、再建築価格を基準として評価する方法をとっています。
この再建築価格方式とは、評価の時点において、評価の対象となった家屋と全く同一のものを、その場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費を求め、その家屋の建築後の年数の経過によって生じる損耗の状況による減価を考慮し、その家屋の価格を求めるものです。つまり、固定資産税における家屋の評価額とは、実際の建築費や取得費とは異なる価額となります。また、経年減点補正率もいわゆる減価償却率と同一のものではありません。
なお、評価基準における家屋の評価は、まず、それぞれの家屋について再建築費評点数を付設し、経年(損耗)の状況による減点補正率を乗じ、更に物価水準等を考慮した評点1点当たりの価格を乗じて対象となる家屋の評価額を求めることとされています。

家屋の評価額算出方法

評価額=1m2当たり再建築費評点数×経年(損耗)状況による減点補正率×床面積×評点1点当たり価格

なお、評価替えにより、建築資材の値上がり等による再建築価格の上昇が経年減点補正による減額を上回る場合は、評価額は据置きとなります。

(注)区分所有家屋の評価について

分譲マンションなどの区分所有家屋の評価は、1棟の建物を区分所有権ごとに評価するのは極めて困難であるので、1棟を一括して評価のうえ、一定の基準(原則として専有部分の床面積の割合)によってそれぞれの区分所有者ごとに価格(税額)を按分しています。

新築家屋以外の家屋の評価

評価額は、3年に一度見直しされます。(「評価替え」といいます。)計算方法については、上記の式と同様に求めますが、それに加えて3年分の物価変動率も考慮に入ります。具体的には、構造・用途別にそれぞれ変動率を計算し、その係数を上記の式に掛けます。その結果として、評価額が前年度の価格を超えてしまうこともありますが、この場合は、前年度の価格に据え置かれます。したがって、原則的に家屋の評価額は、新築のときの評価額を上回ることはありません。(なお、増改築又は損壊等がある家屋については、これらを考慮して再評価されます。)

家屋調査について

上記の再建築費評点数の付設について、知多市では、各個の家屋について固定資産評価基準に基づく部分別(屋根、外壁、柱、建築設備、その他建物内外の建築部分)による算出方法を採用しています。このため、家屋の内部を調べさせていただいております。調査にご協力をお願いします。

家屋調査の流れ

  1. 家屋の新築・増築
    新増築及び滅失家屋の把握については、建築確認・パトロール等によって行います。
  2. 法務局から市役所に登記の写しが届く
    所有者の方が登記の手続きを済ませると、法務局から市役所にその写しが送られてきます。
  3. 物件の所有者に連絡
    所有者の方に「家屋調査のお願い」を郵送します。
  4. 調査日程を設定
    連絡の取れた方から、調査の日時をお約束させていただきます。
  5. 家屋調査
    お約束の日に担当者2名でお伺いし、調査をさせていただきます。家屋の大きさにもよりますが、通常は1時間程度の調査です。

3 新築住宅に対する減額措置

新築された住宅が、つぎの要件を全て満たす場合には、新たに課税される年度から一定の期間、固定資産税が2分の1に減額されます。(都市計画税は減額されません。)

(1)専用住宅や併用住宅であること。(併用住宅については、居住部分の割合が2分の1以上のものに限られます。)

(2)床面積要件(併用住宅については、居住部分の床面積)
  50m2(一戸建以外の貸家住宅にあっては40m2)以上280m2以下

(注)分譲マンションなど区分所有家屋の床面積については、「専用部分の床面積+持分で按分した共用部分の床面積」で判定します。なお、賃貸マンションなどについても、独立的に区画された部分ごとに区分所有家屋に準じた方法で判定します。

減額される範囲

減額の対象となるのは、新築された住宅用の家屋のうち住居として用いられている部分(居住部分)だけであり、併用住宅における店舗部分、事務所部分などは減額対象になりません。なお、住居として用いられている部分の床面積が120m2までのものはその全部が減額対象に、120m2を超えるものは120m2分に相当する部分が減額対象になります。

減額される期間

住宅の種類減額の期間
3階建以上の中高層耐火住宅等 新築後5年度分
上記以外の住宅 新築後3年度分

4 家屋の新増築・取り壊しがある場合はご連絡ください

家屋(車庫や物置などを含みます)の取り壊しや新築・増築等をした場合、その翌年度(1月2日から3月31日の場合は、翌々年度)から建物の固定資産税・都市計画税が変わります。
また、住宅・アパート等の住宅用の敷地には、軽減措置が適用されますので、住宅等の新築や取り壊し、又は店舗を住宅に改築するなどによって土地の固定資産税・都市計画税が変わることがあります。

納税通知書に同封の「連絡はがき」をご利用ください。

5 未登記家屋の所有者に変更がある場合

相続、贈与、売買などによって家屋の所有者の変更があった場合、登記されていない家屋(未登記家屋)については、市役所税務課に「未登記家屋名義変更申請書」の提出がなければ、名義が変更されません。未登記家屋名義変更申請書および添付書類についての詳細は、固定資産税・都市計画税に関する主な届出に記載しています。

6 耐震改修住宅の減額措置

平成18年度から一定の条件の下に耐震改修工事をした場合、固定資産税額の減額制度が創設されました。

対象となる住宅

次の1~3の条件をすべて満たすもの

  1. 昭和57年1月1日以前から所在する住宅
  2. 平成18年1月1日以降に、現行の耐震基準に適合する耐震改修が完了した住宅
  3. 改修費用が500,000円以上

減額される範囲

改修した家屋全体にかかる固定資産税額の2分の1(ただし、1戸当たり120m2相当分まで)

減額される期間

改修完了時期減額の期間
平成18年1月1日~平成21年12月31日 3年度分
平成22年1月1日~平成24年12月31日 2年度分
平成25年1月1日以降 1年度分

(注)改修工事が完了した年の翌年度分から適用

手続き

耐震改修完了後3か月以内に、次の書類を添えて税務課へ申告してください。(認印必要)

  • 耐震改修に要した費用を証する書類(工事内訳明細書など)
  • 耐震基準に適合した工事であることの証明書

(注)3か月以内に申告書が提出できなかった場合は、その理由を記入

7 バリアフリー改修住宅の減額措置

平成19年度から一定の条件の下にバリアフリー改修工事をした場合、固定資産税額の減額制度が創設されました。

対象となる住宅

次の1~4の条件をすべて満たすもの

  1. 築後10年以上を経過した住宅で、次のいずれかの者が居住する住宅(賃貸住宅を除く。)
    (1)65歳以上の者 (2)要介護認定又は要介護支援認定を受けている者 (3)障害者
  2. 次の工事で、国と地方公共団体からの補助金等を除く改修費用が500,000円以上のもの
    (1)廊下の拡幅 (2)階段の勾配の緩和 (3)浴室の改良 (4)便所の改良 (5)手すりの取付け (6)床の段差の解消 (7)引き戸などへの取替え (8)床表面の滑り止め化
  3. 改修後の住宅の床面積が50m2以上280m2以下のもの
  4. 過去にこの減額の適用を受けていない

減額される範囲

改修した家屋全体にかかる固定資産税額の3分の1(ただし、1戸当たり100m2相当分まで)

減額される期間

  • 改修完了時期
    平成28年4月1日以降
  • 減額の期間
    1年度分

(注)改修工事が完了した年の翌年度分から適用

手続き

バリアフリー改修完了後3か月以内に、次の書類を添えて税務課へ申告してください。(申告書は税務課にあります。認印必要)

  • 対象者などと確認できるもの(介護保険被保険者証、障害者手帳など)
  • 改修工事の明細書(工事の内容及び費用を確認することができるもの)
  • 改修工事の領収書
  • 改修箇所を撮影した写真(施工前・施工後)
  • 改修工事の補助金などの額が確認できる書類(給付決定書、領収書等)

(注)3か月以内に申告書が提出できなかった場合は、その理由を記入

その他

新築住宅の減額や、耐震改修の減額の対象年度には適用されません。ただし、省エネ改修の減額とは併せて適用されます。

8 省エネ改修住宅の減額措置

平成20年度から一定の条件の下に省エネ改修工事をした場合、固定資産税額の減額制度が創設されました。

対象となる住宅

次の1~5の条件をすべて満たすもの

  1. 平成20年1月1日以前から存在する住宅。(賃貸住宅は除く。)
  2. 次の(1)、または(1)を含む(2)~(4)の工事を行ったもの。
    (1)窓の改修工事 (2)床の断熱改修工事 (3)天井の断熱改修工事 (4)壁の断熱改修工事
    いずれも外気などと接するものの工事で、現行の省エネ基準に新たに適合することになるもの
  3. 国と地方公共団体からの補助金等を除く改修費用が500,000円以上のもの
  4. 改修後の住宅の床面積が50m2以上280m2以下のもの
  5. 過去にこの減額の適用を受けていない

減額される範囲

改修した家屋全体にかかる固定資産税額の3分の1(ただし、1戸当たり120m2相当分まで)

減額される期間

  • 改修完了時期
    平成20年4月1日以降
  • 減額の期間
    1年度分

(注)改修工事が完了した年の翌年度分から適用

手続き

省エネ改修完了後3か月以内に、次の書類を添えて税務課へ申告してください。(申告書は税務課にあります。認印必要)

  • 納税義務者の住民票の写し。(市内の方は不要)
  • 省エネ改修が行われた旨を証明する書類
  • 改修費用を証明する書類(工事内訳明細書など)

(注)3か月以内に申告書が提出できなかった場合は、その理由を記入

その他

新築住宅の減額や、耐震改修の減額の対象年度には適用されません。ただし、バリアフリー改修の減額とは併せて適用されます。

9 認定長期優良住宅の減額措置

平成20年度の税制改正において、一定の条件の下に新築された長期優良住宅について、固定資産税額の減額制度が創設されました。

対象となる住宅

次の1~3の条件をすべて満たすもの

  1. 「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の規定により認定を受け、平成21年6月4日以降に新築された住宅。
  2. 専用住宅や共同住宅であること(併用住宅については、居住部分の割合が2分の1以上のものに限られます。)
  3. 居住部分の床面積が50m2(一戸建て以外の貸家住宅の場合は40m2)以上280m2以下であるもの

減額される範囲

居住部分の固定資産税額の2分の1(ただし、1戸当たり120m2相当分まで)

減額される期間

認定長期優良住宅の種類減額の期間
3階建以上の中高層耐火住宅等 新築後7年度分
上記以外の住宅 新築後5年度分

手続き

新築した年の翌年1月31日までに、次の書類を添えて税務課に申告してください。(申告書は税務課にあります。認印必要)

  • 長期優良住宅の認定通知書の写し

(「長期優良住宅の普及の促進に関する法律施行規則」第6条、第9条または第13条に規定する通知書の写し)

その他

新築住宅の減額措置との併用はできません。(新築住宅の減額措置に代えて適用される形となります。)


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税務課
家屋
電話:0562-36-2636
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